Av Jørn Wad
-Det blir nok en relativt klar nedgang i boligbyggingen i år, og det er leilighetene som kommer til å bli rammet hardest. Vi driver i en meget konjunkturutsatt bransje, og siden leilighetene i stor grad må selges før de bygges, vil det slå ut sterkest for den kategorien.
Per Jæger er administrerende direktør for Boligprodusentenes forening, og legger månedlig fram tall for både omsetning og produksjon av nye boliger. Og det er kun nye boliger de beskjeftiger seg med, slår han fast:
Nedgang
-Nå har vi opplevd 8 måneder med nedgang i salget, og det er klart at det betyr at det kommer til å bli bygget færre boliger i inneværende år. Det er mange årsaker til nedgangen i salget, blant annet at regjeringens såkalte boligforskrift har virket etter den hensikt regjeringen hadde. Det spennende framover vil være om regjeringen fortsatt ønsker å stå fast på denne forskriften, eller om den blir endret i takt med markedssvingningene. Det kan argumenteres for at man av hensyn til bankene burde beholde den slik den er, men så er det dette finurlige da, at dersom man av alle krefter forsøker å ta vare på bankene, kan det faktisk hende at det også går ut over dem. Så det gjenstår å se hva regjeringen bestemmer seg for på det området. Det finnes flere tenkbare veier å gå, men Jæger er tydelig på at han lar politikerne drive politikk, selv om Boligprodusentene såklart kunne hatt meninger om hva som ville ha vært riktig veivalg akkurat nå.
-Men når du snakker om nedgang, er det vel også viktig å ha klart for seg i forhold til hva nedgangen kommer?
-Det er helt klart. Etter en ganske tung tid i 2015 og deler av 2016 kom det jo en formidabel prisvekst på hele 35%, og da SKAL det komme en korrigering. Når så regjeringen i tillegg trår til med den omtalte forskriften, så virker dette ekstra sterkt. Men fra vår side ble det ikke protestert særlig høylydt mot dette, for alle så vel at det var nødvendig med en korreksjon i markedet, slår han fast.
Leiligheter
Jæger viser også til at de hovedtrendene han snakker om, gjelder for svært urbane strøk, og i første rekke Oslo. Ut over i landet ellers er det svært ulike trender, litt lokalt styrt, og spesielt i forhold til hvor urbane områder man snakker om. På landsbygda er for eksempel trendene ganske så mye roligere. Men tilbake til leilighetene, så forklarer Jæger at finansieringsinstitusjoner og banker krever at man har solgt 50-70% av enhetene på forhånd, og i et vanskelig marked vil dette dempe utbyggingsiveren ganske formidabelt.
-Fordelen er likevel at man da ikke bygger usolgte enheter, og da blir risikoen i prosjektene fortsatt relativt lav. Så det er positive og negative sider i ethvert marked, filosoferer han. Imidlertid viser han også til at det blir bygget færre eneboliger enn før, og at det skjer en glidning i markedet:
-Ja, vi ser at mange tenker i retning av et rekkehus i stedet, og derfor er det viktig å ikke stirre seg blind på deler av statistikken: Man må se helheten, og ikke minst trendene over litt tid. Når man har hatt en svært bratt priskurve, er det bare naturlig at det kommer korreksjoner. Det vet alle som er aktive i markedet, så noen dramatikk i det kan jeg ikke se, sier han. Nedgangen samlet sett på eneboligfronten er nå på 13%, mens man ser langt høyere tall når det gjelder leiligheter:
Reduksjon
-Ja, om vi tar de samlede tallene, har vi en ganske så bratt nedgang. Dette er for det første et uttrykk for hvor konjunkturutsatt vår bransje er, men det sier samtidig noe om hvor høyt oppe vi var i aktivitet, og kanskje til og med noe om hvor langt ned vi skal, sier han ettertenksomt. Fra et utbyggingstall på formidable 37.000 igangsatte boliger i toppåret 2017, ser det nå ut til at man kan komme til å lande rundt 28.000 igangsatte boliger i år. Men ser man litt på underliggende tall og prognoser, kan det faktisk hende at man skal så lavt ned som rundt 20.000. Det betyr i så fall at det kommer til å bli igangsatt langt færre nye boliger enn det er behov for, og dermed kommer en ny prisoppgang, spår Jæger.
-Det er likevel en ting som er særdeles viktig nå: Vi må lære av forrige downperiode, og sørge for at det eksisterer planer og reguleringer for nye utbyggingsområder, selv om det ikke kommer til å bli satt i gang all verden nå. Derfor har kommunale myndigheter og mange andre en viktig oppgave også i nedgangstider på dette området. Da markedet begynte å stige nå sist, fikk man en mye lengre lavkonjunktur enn nødvendig, fordi reguleringsjobben ikke var gjort. Så derfor bør vi legge opp til en relativt høy takt når det gjelder reguleringer, selv om den fysiske igangsettingen kanskje kan se noe laber ut, mener han.
Sysselsetting
-Hva vil denne bratte nedgangen i nye boliger ha å si for sysselsettingen?
-Det vil rimelig nok merkes ganske godt. La meg først si at når folk går inn i en lavkonjunktur, så passer de bedre på boligen sin, og kutter heller ned på annet forbruk. Så dette kommer til å få ringvirkninger i hele samfunnet, det er det ingen tvil om. Saken er bare at det merkes først og kanskje også kraftigst hos oss som produserer boliger. Men forbruket vil gå ned i flere sektorer, og derfor er lavkonjunkturer noe som bør engasjere langt ut over boligprodusentene. Når det er sagt, er jo dette med sysselsettingen også et svært viktig tema: Mange vil kanskje tenke at dette i første rekke går ut over de mange utenlandske statsborgerne, spesielt fra østeuropa, som er kommet hit for å finne arbeid. Og det er nok til en viss grad riktig, spesielt i området rundt Oslo. Men det jobber svært mange nordmenn i vår bransje også, og en så bratt nedgang i nyboligbyggingen som vi nå står overfor, vil være merkbart i store deler av landet, og i mange bransjer. Alt henger sammen, og selv om vår bransje kommer først, tar det ikke lang tid før det er merkbart andre steder også. Spenningen vil blant annet nå rette seg i retning av hva regjeringen ønsker å gjøre, hvor den har flere ting i sin verktøykasse. Spørsmålet er bare hvilke verktøy man ønsker å ta fram, slutter Jæger.
